„Viele neue Wohnkonzepte gibt es noch nicht“
In den Städten explodieren die Mieten, während viele ländliche Regionen verwaisen – so der vorherrschende Eindruck. Das Statistische Bundesamt gab vor Kurzem neueste Daten zum Wohnen und Bauen in Deutschland heraus. Mit Dr. Bernd Hoepfner, Studiendekan für Immobilienwirtschaft (B.A.) an der Hochschule Fresenius in Berlin und Hamburg, haben wir über drängende Fragen rund um dieses Thema gesprochen. Im ersten Teil des Interviews erläuterte er Gründe und Lösungen für steigende Mietpreise und den Baustau. In Teil zwei fragen wir nun nach dem Fortschreiten der Gentrifizierung und neuen Wohnkonzepten für Stadt und Land.
DIE DATEN DES STATISTISCHEN BUNDESAMTES ZEIGEN, DASS ES GERADE JUNGE MENSCHEN IN DIE GROSSEN STÄDTE ZIEHT. AUFGRUND DER WOHNUNGSNOT IN DEN METROPOLEN STEIGEN DIE MIETPREISE JEDOCH RASANT AN. KÖNNEN ES SICH STUDIERENDE, AUSZUBILDENDE ODER AUCH ARBEITNEHMER MIT NIEDRIGEM EINKOMMEN ÜBERHAUPT NOCH LEISTEN, IN DER STADT ZU WOHNEN
Ja, wenn sie sich mit weniger Wohnfläche zufriedengeben. Ist die Quadratmetermiete sehr hoch, kann man dies durch die kleinere Wohnfläche kompensieren. In anderen Megapolis der Welt ist es zum Standard geworden, dass die zur Verfügung stehende Wohnfläche sich dem Einkommen angepasst hat.
WIE WEIT IST DIE GENTRIFIZIERUNG IN DEUTSCHEN GROSSSTÄDTEN FORTGESCHRITTEN
Gentrifizierung heißt, dass neue Gruppen durch Luxussanierungen die alteingesessenen Wohngruppen verdrängen. Hier in den Großstädten haben wir aber meistens keine Luxussanierungen, sondern eine krasse Divergenz zwischen Angebot und Nachfrage. Die über dem Angebot liegende Nachfrage treibt die Mieten in die Höhe, ohne dass sich etwas an den Immobilien ändert. Das ist der Unterschied zur Gentrifizierung. Solange die Nachfrage deutlich größer ist als das (geringe) Angebot, wird sich an den hohen Mietpreisen nichts ändern. Dies führt dann dazu, dass Menschen mit geringer monetärer Basis sich entweder kleinere Wohnungen leisten müssen oder dorthin ziehen, wo man größere Wohnungen noch zu niedrigeren Mieten erhält.
WÄHREND DIE JÜNGEREN EHER VOM LAND IN DIE STADT ZIEHEN, WANDERN ÄLTERE MENSCHEN AB IN DÜNNER BESIEDELTE KREISE. WORAN LIEGT DAS UND ZEIGT ES EINE NEUE BELEBUNG DES LÄNDLICHEN RAUMES?
So pauschal kann man es nicht sehen, hier in Berlin ziehen beispielsweise auch gerade junge Familien in ländliche Regionen, die jedoch sehr stadtnah sind, sich durch eine gute Infrastruktur und eine sehr gute Verkehrsanbindung in die Metropole auszeichnen. Dort ist es aufgrund der niedrigen Grundstückspreise noch möglich, ein kleines Häuschen mit Garten und guten Rahmenbedingungen (wie freie Kitaplätze für Kinder) zu bekommen. Andererseits sieht man auch in Berlin, dass doch viele ältere Menschen wieder zurück in die Stadt ziehen, da die Kinder aus dem Hause sind und man vielleicht weniger Wohnfläche braucht oder finanziell in der Lage ist, sich eine teurere Wohnung zu leisten.
WELCHE NEUEN KONZEPTE GIBT ES, UM DAS WOHNEN IN DER STADT UND AUF DEM LAND ATTRAKTIV, BEZAHLBAR UND NACHHALTIG ZU GESTALTEN?
Viele neue Wohnkonzepte gibt es noch nicht. Durch den rasanten Anstieg der Miet- und Kaufpreise und die ebenso schnell gestiegene Nachfrage ist man eher noch am Anfang. Neue Konzepte funktionieren aber auch erst dann für alle, wenn es neue Rahmen seitens des Staates gibt wie zum Beispiel Förderung, Vereinheitlichung der Landesbauvorschriften, Ausbau des ÖPNV-Netzes etc. Natürlich gibt es beispielsweise im Speckgürtel Berlins Gemeinden, deren Einwohnerzahl sich in den letzten Jahren verdoppelt hat: weil es eine S-Bahn-Anbindung nach Berlin gibt, weil Wohnen im Grünen dort noch erschwinglich ist, weil ausreichend und schnell Schulen und Kitas gebaut wurden, weil es dort auch genügend attraktive Einkaufsmöglichkeiten gibt. Man sieht hier in Berlin immer wieder, dass manche Gemeinden schneller in der Umsetzung der Maßnahmen sind. In der Hauptstadt nehmen Bebauungspläne dagegen zu viel Zeit in Anspruch: In der Peripherie ist oft schon nach 1,5 Jahren Baurecht geschaffen, während in Berlin häufig fünf bis acht Jahre benötigt werden.
AN WELCHEN FRAGEN IN DIESEM BEREICH WIRD AKTUELL GEFORSCHT? WELCHE NEUEN MODELLE ODER KONZEPTE WERDEN ENTWICKELT, DIE HIER ABHILFE SCHAFFEN KÖNNTEN?
Hier kommt der Impetus aus der Immobilienbranche, so gibt es schon einige Unternehmen, die vorgefertigte Baugruppen maschinell erstellen (Verkürzung der Bauzeit), oder sehr stark auf BIM (Building Information Modeling) setzen. Dort stehen effizienteres Baukostencontrolling, Vorteile im Planungs- und Ausführungsprozess im Vordergrund. Digitalisierung ist ein großes Thema im Facility Management, die Vereinheitlichung von Bauvorschriften wird bei vielen Architekten diskutiert und die effiziente Förderung durch staatliche Maßnahmen ist Wunsch aller.